Dos metros, por favor: los parques de medianas reviven

Como cada año, Modaes.es realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio de la moda, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y reportajes sobre el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio de la moda en el año del Covid-19. 

Especial 2020: El negocio de la 
moda en el año del Covid-19 

De espacios olvidados en la lista de destinos preferidos de los retailers y los consumidores, a convertirse en los espacios perfectos en tiempos del Covid-19. El distanciamiento social impuesto como medida para frenar la expansión del coronavirus ha dado una segunda vida a los parques de medianas, mientras los centros comerciales se han visto afectados por los cierres decretados por el Gobierno, primero, y las administraciones autonómicas, después, y por el cambio de hábitos de los consumidores.

En el conjunto de Europa, los parques de medianas han recuperado antes sus ventas que el resto de espacios comerciales. El pasado noviembre, con motivo de la presentación de sus resultados anuales, el gigante irlandés Primark explicó que las ventas en parques comerciales estaban por encima de las de un año atrás, mientras las tiendas en centros comerciales y centro ciudad registraban una evolución peor.

En el mismo sentido, la británica Marks&Spencer segregó sus ventas por formatos comerciales en sus resultados semestrales el pasado noviembre. Mientras las ventas de ropa en parques de medianas cayeron un 25%, las de outlets se contrajeron un 26% y las de alimentación se hundieron un 30%.

Compañías como Primark señalaron que los parques de medianas eran el formato comercial que mejor evolucionó

En España existen alrededor de noventa activos de este tipo, que suman una superficie bruta alquilable (SBA) de 2,1 millones de metros cuadrados. Entre 2021 y 2025, España sumará once nuevos parques comerciales, que coparán el 45% de la inversión comercial en 2021, según EY. Las nuevas aperturas de este tipo de espacios sumarán 245.000 metros cuadrados, por lo que la densidad alcanzaría 68 metros cuadrados por cada mil habitantes. Pese al aumento, la cifra de España continúa por debajo de la de otros países como Reino Unido, con 159 metros cuadrados por cada mil habitantes, o Francia, con 114 metros cuadrados por cada mil habitantes.

La facilidad de acceso y equipamientos como el aparcamiento gratuito o grandes hipermercados cobran importancia cuando los consumidores buscan ir, comprar y marcharse. Así, en las primeras semanas de confinamiento, los parques de medianas atrajeron a los consumidores, a los que les costó más acercarse a los centros comerciales, ahora que la experiencia queda en el olvido.

Con el distanciamiento social como nueva norma, una de las consecuencias más evidentes de la pandemia en los centros comerciales es que han dejado de ser puntos de encuentro o espacios de ocio donde las familias van a pasar su tiempo libre, aunque no tengan un objetivo de compra claro. En los últimos meses de 2020, el footfall fue inferior al del mismo periodo del año pasado, pero las tasas de conversión en ventas fueron más elevadas, ya que los usuarios visitan los centros comerciales con la voluntad de consumir y no de pasar el rato.

El cóctel que enfermó las calles

Hasta noviembre, los centros comerciales habían recibido un 34% menos de visitantes que en el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos publicados por ShopperTrak. En concreto, en el undécimo mes del año, la reducción interanual en el tráfico de consumidores fue del 40%. Sin embargo, estos datos no incluyen la jornada del Black Friday.

En los tres meses de confinamiento en España (marzo, abril y mayo), el tráfico en los complejos descendió un 42,2%, un 89% y un 82,5%, respectivamente. En septiembre la afluencia cayó un 22,4% y en octubre, un 20,4%. Antes de la pandemia, los centros ya presentaban una ligera disminución de los visitantes, con un descenso del 1,3% en febrero.

Transformación en jaque

Tras años en que el Apocalipsis Retail en Estados Unidos puso en duda el modelo de los centros comerciales, el sector inició 2020 con un objetivo claro sobre la mesa: maximizar la experiencia de los visitantes para dejar de ser sólo un punto de compra y convertirse en un lugar en el que encontrarse y pasar el tiempo. Todo lo contrario a lo que exigía el Covid.

Esta era la apuesta de los complejos de nueva generación como X-Madrid, propiedad de Merlin, o Lagoh, controlado por Lar España, cuya oferta dejaba de estar centrada principalmente en retail para dar una nueva importancia al ocio. Incluso el proyecto de Intu Costa del Sol, que se convertirá en uno de los mayores de España cuando vea la luz, contempla la creación de grandes espacios para el ocio y el descanso, además de las zonas dedicadas al retail.

Los centros comerciales que ya estaban en funcionamiento también apostaron por la experiencia para incrementar su crecimiento en los próximos años. El objetivo era reconvertir la oferta de ocio con el fin de captar a más usuarios que, atraídos por la oferta cultural o de ocio, se acabasen convirtiendo en compradores.

 Entre 2021 y 2025, España sumará once nuevos parques de medianas

El coronavirus congeló todos estos planes. El sector de los centros comerciales se sitúa en las primeras posiciones en la severidad del impacto de la crisis provocada por la pandemia. Más aún si se tiene en cuenta que el hecho de que los locales dedicados a los productos de primera necesidad, como supermercados y farmacias, han permanecido abiertos y han obligado a mantener servicios como la seguridad o los suministros.

El cierre dictado en el marco de la primera ola del Covid-19 en España duró más de dos meses y llegó a extenderse durante tres meses en Madrid, Barcelona y Valencia, provincias que acumulan el 50% de la superficie bruta alquilable (SBA) de España. Los centros comerciales comenzaron a reabrir el 25 de mayo en algunas partes del país, aunque el aforo estaba limitado al 40%, las zonas comunes no podían utilizarse y muchos comerciantes o restauración optaron por no reabrir. En la fase 3, la limitación de aforo se redujo hasta el 50%.

El hecho de ser catalogados como formatos más propensos a las aglomeraciones y, por tanto, postergar su apertura a las fases más tardías de la desescalada, levantó malestar en el sector. En abril, la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc) reclamó al Gobierno que los complejos comerciales pudiesen abrir a partir del 11 de mayo, tachando de “discriminación incomprensible” que debieran permanecer cerrados hasta la fase 2 del desconfinamiento.

Durante el cierre, tanto propietarios como operadores no siempre llegaron a acuerdos

Durante el periodo de cierre, tanto propietarios como operadores se encontraron contra las cuerdas y no siempre se llegaron a acuerdos para intentar suavizar una situación insostenible para la mayoría. Los propietarios usaron dos tipos de estrategias. Por un lado, una parte alcanzó acuerdos rápidamente con los operadores, ofreciendo moratorias o condonaciones de los alquileres durante el cierre y una reducción de la renta durante los meses posteriores a cambio de que siguieran pagando los servicios comunes, con la condición de ampliar los contratos y comprometerse a no judicializar el conflicto en el futuro. Por el otro, hubo propietarios que se cerraron en banda a un acuerdo con los operadores y han continuado cobrando las rentas acordadas.

Este segundo caso provocó que algunos operadores dejaran de pagar las rentas y se judicializara el desencuentro. Hasta el momento, no ha habido ninguna sentencia en firme para estos casos, aunque los juzgados han decretado medidas cautelares favorables a los arrendatarios mientras duren los procesos judiciales para evitar el desahucio o la ejecución de los avales depositados.

En mayo y junio, con la reapertura y el regreso a la nueva normalidad, los centros comerciales cambiaron sus rutinas. Los dispensadores de gel hidroalcohólico, los vinilos para marcar la dirección de paso o el aforo máximo de cada local y los avisos para mantener la distancia de seguridad llenaron los complejos de toda España. Tras unos meses de calma, la segunda ola volvió a tocar de lleno al sector y, ante el avance del Covid-19, las administraciones autonómicas volvieron a cerrar los complejos comerciales en Cataluña, Madrid, Asturias y Granada en octubre, perdiendo, en muchos casos, campañas de ventas tan importantes como la del Black Friday y reabriendo a las puertas de Navidad.

Más retrasos que aperturas

La pandemia del coronavirus ha retrasado el 80% de los proyectos comerciales previstos para 2020, según datos de EY. Entre los centros que tenían y que no lo hicieron que inaugurarse durante el ejercicio se encuentran Open Sky y Canalejas, ambos en Madrid.

Compañía de Phalsbourg tenía previsto abrir su centro comercial de Torrejón de Ardoz en marzo de este año. El estallido de la pandemia provocó que la inauguración se postergara hasta otoño, aunque a cierre de año, aún no se había realizado.

Open Sky contará con más de 90.000 metros cuadrados de superficie comercial dividida entre un centro comercial al uso y un parque de medianas. Además, contará con un lago 10.000 metros cuadrados, una playa, un escenario para conciertos y un espacio para niños.

La superficie de parques comerciales crecerá un 8% en 2021

Por su parte, Centro Canalejas continuó alargando durante 2020 el listado de aperturas fallidas. En septiembre abrió las puertas el hotel Four Seasons Canalejas, aunque la zona comercial continúa sin fecha definitiva de inauguración.

En el otro plato de la balanza se encuentra Cemar. A pesar de que el coronavirus obligó a aplazar su apertura en marzo, la promotora se apresuró a realizarla en el momento en el que la provincia de Almería entró en la fase 2 de la desescalada, en la primera mitad de junio, convirtiéndose en el primer activo comercial en abrir sus puertas en España tras el estallido de la pandemia.

El complejo comercial, ubicado en la localidad de Huércal, cuenta con una superficie bruta alquilable (SBA) de 65.000 metros cuadrados y cuenta con operadores como Conforama o Aldi, además de empresas de restauración como Kentucky Fried Chicken (KFC) o la empresa especializada en producros deportivos Decathlon. Además, tiene una zona de ocio infantil.