‘Crack’ en los centros comerciales: el Covid expulsa a 2021 el 80% de los proyectos de 2020

Un año más, como mínimo. El Covid-19 ha obligado a los proyectos de retail españoles (incluyendo centros y parques comerciales) en planificación a fijar su mirada doce meses adelante. Más del 80% de los nuevos proyectos o ampliaciones previstos en España para 2020 se han pospuesto ya a 2021 como consecuencia de la pandemia.

A principios de 2020, en el territorio nacional se contabilizaban siete nuevos complejos en proyección y cuatro ampliaciones de activos existentes que debían ver la luz o ejecutarse en los doce meses posteriores, según el informe The Retail Property Telescope, elaborado por EY.

Sin embargo, entre enero y diciembre sólo dos de dichos proyectos se habían inaugurado y los otros siete se habían pospuesto a 2021. Ampliaciones como las de Plaza Mayor Outlet y aperturas como las de Sevilla Park se habían incluso paralizado.

En este segmento del real estate, los parques comerciales están mostrando un mejor comportamiento que los centros. “Los parques de medianas están mostrando una gran resiliencia ante la crisis sanitaria y está previsto que ganen importancia en los próximos años -sostiene Iván Azinovic, responsable de real estate de EY-; la oferta de este formato, que incluye aparcamiento, ubicación a las afueras de las ciudades y una mayor amplitud, transmite más seguridad frente a los contagios”.

Los parques de medianas están soportando mejor la crisis que los centros comerciales

La crisis del Covid ha impactado de lleno en el mercado de los centros y parques comerciales, que en los últimos años se había desarrollado con fuerza. Entre 1891 y 2003, el sector elevó de forma rápida la superficie bruta alquilable (SBA), alcanzado un pico de SBA y aperturas en 2003, con un millón de metros cuadrados y 35 centros.

Tras la crisis financiera de 2007, el sector comenzó a ralentizarse. Tal y como señala EY, de 2009 en adelante se observó una tendencia a la baja, con el pico más bajo en 2014 con la apertura de sólo dos centros (con un total de 57.000 metros cuadrados).

A partir de 2015, la SBA que se ha sumado cada año ha evolucionado de forma constante. En 2019 se pusieron en marcha un total de once centros comerciales en el país, con 250.000 metros cuadrados, teniendo en cuenta nuevas aperturas y ampliaciones.

España tiene un total de 19 proyectos de centros y parques comerciales en el ‘pipeline’

Desafiando al Apocalipsis Retail

Mientras en Estados Unidos y Reino Unido el término Apocalipsis Retail se ha extendido y contagiado en el mercado, entre 2019 y 2020 en España se han desarrollado diecinueve complejos, siete de ellos centros comerciales y doce parques de medianas. Además, cuatro parques fueron ampliados.

En 2019, el 72% de la superficie de centros comerciales desarrollada se repartió en cinco nuevos centros comerciales, con un total de 182.000 metros cuadrados. Lagoh, en Sevilla, y X-Madrid, en Madrid, fueron los más relevantes, con 100.000 metros cuadrados y 47.400 metros cuadrados, respectivamente.

En 2020, sólo dos complejos han sido inaugurados, incluyendo la primera fase de McArthurGlen Designer Outlet, en Málaga, y Torre Village, en Zaragoza. Open Sky, cuya puesta en marcha estaba prevista para 2020, ha sido pospuesto ya a 2021.

En parques de medianas, en 2019 se sumaron 72.000 metros cuadrados al mercado y en 2020, 144.500 metros cuadrados. Way Dos Hermanas, con 48.000 metros cuadrados, es el proyecto más destacado, con el 33% de la nueva superficie de parques de medianas sumada en 2020.

Pipeline e inversión

España tiene un total de 19 proyectos de centros y parques comerciales en el pipeline. Según EY, “la inversión se centrará en parques de medianas”, copando el 45% de las previsiones para 2021, frente al 28% de 2019 y el 60% de 2020. Ten Brinke y Bogaris, con tres y dos proyectos en marcha, son los promotores más destacados del segmento.

Entre 2021 y 2015, está planeada la puesta en marcha de ocho nuevos centros comerciales en el país, con un total de 372.201 metros cuadrados de SBA. De todos ellos, el mayor será Megapark Dos hermanas, en Sevilla, que verá la luz en 2025 con 70.000 metros cuadrados de SBA.

Más SBA se sumará todavía en el caso de los parques comerciales. Entre 2021 y 2025, este formato añadirá 422.441 metros cuadrados a su oferta en España, con el espacio de 163.000 metros cuadrados de Megapark Dos Hermanas como el mayor de ellos.

La inversión en el segmento de centro

La inversión en el mercado inmobiliario ha experimentado un gran crecimiento entre 2010 y 2019, pasando de 4.400 millones de euros a 12.000 millones de euros. La pandemia ha impactado en el sector y la incertidumbre en el mercado ha hecho que la inversión se desplome en 2020: en el tercer trimestre, la inversión total retrocedió un 25,6% en comparación con el tercer trimestre de 2019.

Entre 2010 y 2015, el segmento del retail fue el primero en inversión en el mercado del real estate, con alrededor de un 40% del total. A partir de 2015, el peso del segmento en la inversión total ha caído, si bien en 2020 se han registrado grandes operaciones, como Intu Parque Principado, Intu Puerto Venecia o Plaza Mayor.

En el tercer trimestre de 2020, la inversión en retail se disparó con la venta por parte de la británica Hammerson de su participación en Via Outlets, propietaria de centros comerciales, dos de ellos en España. El fondo APG Group se hizo con Mallorca y Sevilla Fashion Outlets por 400 millones de euros.