José Manuel Costa (Inmoking): “Los parques de medianas viran hacia el pequeño formato”

Pregunta: El modelo de parque de medianas es muy amplio. ¿Cómo se está comportando y evolucionando?

Respuesta: En los últimos años ha habido una expansión brutal del sector de parques comerciales o medianas. La clave es dar con el mix de oferta adecuado y suficientemente atractivo para que la gente se desplace hasta allí, ya que habitualmente están situados a las afueras de las grandes ciudades. Los grandes parques ya se han hecho y ahora se están desarrollando otros más pequeños, compuestos de un supermercado y otros dos operadores, principalmente una gasolinera y un local de comida rápida.

P.: ¿Qué tipo de ubicaciones buscan los promotores para el desarrollo de estos nuevos parques de medianas?

R.: Al principio buscaban núcleos de población de entre 150.000 y 200.000 personas a una distancia de quince minutos en coche, pero eso ya está todo copado. Así que poco a poco han ido bajando el número de personas a las que se dirigen y, actualmente, son válidos para los pequeños formatos núcleos poblacionales de entre 25.000 y 30.000 habitantes. Los operadores, de hecho, han cambiado conceptos, con locales más pequeños, para poder estar allí.

“Mercado, Aldi y Lidl son los supermercados más cotizados y los que suelen acceder a las mejores ubicaciones”

P.: ¿Y qué me dice de otros elementos de ocio, como cines o boleras? ¿Ya no están presentes en esos parques?

R.: Bueno, esas atracciones sufrieron mucho durante la pandemia y ahora no se apuesta mucho por ellas, porque requiere una masa de población muy grande. Las grandes tiendas de deportes, por ejemplo, están reduciendo su dimensión para adaptarse a locales de entre dos mil metros cuadrados y tres mil metros cuadrados, y estar presentes así en complejos de medianas más pequeños.

P.: Y los supermercados, ¿siguen expandiéndose en estas instalaciones?

R.: Sí y, además, es una tendencia que sigue en auge. Los supermercados están cerrando en las ciudades para trasladarse a los extrarradios en áreas con buena visibilidad y accesibilidad y, también, con grandes aparcamientos. No es lo mismo ir andando a comprar que hacerlo en coche. Cuando vamos a comprar en coche tenemos mayor capacidad de carga y, como no lo solemos hacer con tanta regularidad, el ticket de compra es más alto.

P.: ¿Qué inversión requiere un parque de medianas de formato pequeño?

R.: Depende de la ubicación y de la entrega final del proyecto, pero en una ciudad mediana la inversión se sitúa en un mínimo de dos millones de euros, una cantidad mucho mayor en Madrid, Barcelona u otras grandes urbes. El promotor-inversor puede optar por hacer un llave en mano con un grupo de supermercados o entregar un esqueleto de nave y que el operador lo concluya. También puede optar por un derecho de superficie. Las rentabilidades han aumentado en los últimos meses, como consecuencia del aumento de los tipos de interés, y se sitúan entre el 5% y el 6,5%, dependiendo de la localización y del operador. Mercadona, Aldi y Lidl son los más cotizados y los que suelen acceder a las mejores ubicaciones. Hay que tener en cuenta que los contratos que se firman son a largo plazo.

“Las nuevas yields marcarán las reglas en los próximos años, es decir, no serán pasajeras y permanecerán a medio plazo”

P.: En los últimos años, la adquisición de un supermercado se ha considerado una inversión refugio. ¿Mantienen el interés los inversores en este tipo de activos?

R.: Sí, pero no sólo de inversores, sino también de operadores, que buscan expandirse ahora a poblaciones más pequeñas donde no estaban presentes. Se sigue considerando un activo refugio y, aunque las rentabilidades se han ajustado, sigue habiendo una gran demanda por parte de los inversores. El siguiente paso será, no obstante, un abaratamiento del suelo, porque con el aumento del coste de los materiales de la construcción y de la financiación el único elemento ahora flexible dentro de la cadena de valor son los solares. Los operadores no quieren asumir mayores costes, porque saben que después tienen problemas para traspasarlos a los consumidores.

P.: Y los propietarios de suelo, ¿están aceptando está revisión a la baja de sus activos?

R.: En general, los promotores aceptan más está revisión que el simple inversor o propietario de suelo. Todo depende de las necesidades, claro, y los promotores suelen ser los más interesados en darle actividad al suelo. Eso sí, los cambios que ahora se están dando van a dar lugar a unas yields que son las que marcarán las reglas de juego. Es decir, no serán pasajeras y permanecerán para los próximos años.