Radiografía de Paseo de Independencia: la columna del termómetro del retail en España

Con alrededor de medio kilómetro de longitud repleto de arcos y porches que buscaban recordar a la Rue de Rivoli, la calle parisina en la que está inspirada, el Paseo de la Independencia de Zaragoza se ha convertido en el place to be de las empresas de moda que quieren probar sus conceptos antes de expandirse por España más allá de Barcelona y Madrid. La razón es su situación privilegiada en pleno centro de Zaragoza, que se alza históricamente, además, como el termómetro del retail en España.

“La ciudad actúa como un indicador de comportamientos y dinámicas comerciales a nivel nacional -asegura Filipe do Amaral, de la consultora inmobiliaria Cushman&Wakefield-; la diversidad de oferta comercial, donde conviven grandes centros como Puerto Venecia pero también zonas comerciales en el centro histórico, permite observar cómo diferentes formatos comerciales conviven y evolucionan”.

Zaragoza está viviendo ahora una reorganización comercial, que tras la pandemia dejó de lado calles históricas como Alfonso I, a la vez que revivió otras, como San Ignacio de Loyola. En medio de este cambio, Paseo de la Independencia se está alzando como la columna vertebral comercial de la ciudad al amparo de Zara, que ha comenzado ya los preparativos para abrir una tienda de hasta 5.000 metros cuadrados al final de la calle.

“Los potenciales inquilinos, especialmente aquellos de origen internacional, muestran un claro interés por instalarse exclusivamente en esta ubicación”, añade Adriana Gorri, directora de markets de JLL España. Con Gorri coincide Andrés Martín, director de retail High Street en Savills, aunque alerta de la baja disponibilidad en la calle, debido a un nivel de rotación en los locales “mínimo”.

A día de hoy, el último gran movimiento en Paseo de la Independencia lo ha protagonizado Stradivarius, que a mediados de 2022 pasó de una acera a otra, tras la división en dos del establecimiento que ocupaba hasta entonces C&A.

Inditex cuenta con un establecimiento para casi la totalidad de sus cadenas en esta calle, todas situadas, además, en la misma acera. El gigante gallego está presente en la calle con locales de Bershka, Stradivarius, Massimo Dutti y Zara Home, al que se le unirá entre 2025 y 2026 el flagship de Zara.

El auge de Paseo de la Independencia, sin embargo, ha jugado en contra de otras dos calles históricas, especialmente de la Calle Alfonso I. “El perfil del consumidor en esta calle ha cambiado, y si antes la calle albergaba comercios locales como joyerías, tiendas de moda exclusivas, poco a poco los turistas se han convertido en el público predominante, lo que ha impulsado la instalación de negocios que se enfocan en este segmento, como heladerías, tiendas de souvenirs, cafeterías”, relata do Amaral.

La transformación de la calle, que desemboca en plena plaza de la Basílica del Pilar, hacia un público más turista, además, hizo que los negocios sufrieran durante la pandemia, cuando el número de visitantes en toda España se redujo drásticamente. “La calle Alfonso I era una calle muy importante que, durante el Covid sufrió mucho y la tasa de disponibilidad se disparó -añade Martín-; pero en la actualidad tras los buenos datos del turismo y sobre todo en Zaragoza, la calle ha vuelto a recuperarse”. Operadores como NNormal, Tiger, Calzedonia o Druni son algunos de los operadores que están presentes actualmente en la vía.

Si a la Calle Alfonso I se llega habiendo recorrido todo el Paseo de la Independencia, al inicio de esta se sitúa Paseo de las Damas, una zona comercial que llegó a alzarse como la más prime de la ciudad. “Los precios tanto en el Paseo de la Independencia como en la calle Alfonso I han experimentado una subida de precio, sin embargo, las rentas de Damas son inferiores a las que veíamos antes de 2020”, asegura el directivo de Savills.

La baja disponibilidad en Paseo de la Independencia, debido a un nivel de rotación en los locales “mínimo”

Evolución de precios

La limitada disponibilidad de los locales, sin embargo, supone un reto para las empresas que buscan instalarse en el termómetro del retail español. “La escasa disponibilidad en el Paseo de la Independencia junto con el interés de las principales marcas por establecerse en esta avenida ha provocado un aumento de precios en la zona”, relata la directiva de JLL en España.

Para do Amador, sin embargo, el precio de los alquileres se conseguido mantener estable pese a la “alta demanda y limitada disponibilidad de los locales. Según el asociado de la consultora inmobiliaria, tras la pandemia muchas de las empresas negociaron sus contratos de alquiler y pausaron las expansiones previstas, lo que redujo la presión alcista en los precios.

“Aunque la demanda se ha reactivado, todavía hay cierta cautela en los incrementos de precios, especialmente para garantizar que los locales permanezcan ocupados”, explica do Amador. De cara al futuro, sin embargo, incluso el experto prevé un alza de los precios en los principales ejes comerciales, impulsados por la creciente demanda de las empresas en la ciudad.

El precio de los alquileres se conseguido mantener estable pese a la “alta demanda y limitada disponibilidad de los locales

San Ignacio de Loyola y Puerto Venecia, motores más allá del centro

La pérdida de influencia de esta zona histórica ha beneficiado, sin embargo, a un nuevo eje comercial, la calle San Ignacio de Loyola. Esta vía está viviendo actualmente un proceso de reposicionamiento, que ha llamado la atención y atraído a las empresas de moda más nuevas en la ciudad, asegura Gorri, en busca de “un buen posicionamiento y ubicación diferenciada” en el centro de la capital aragonesa.

Marcas como Blue Banana, Lola Casademunt o Mr. Boho, de hecho, ya cuentan con establecimientos en la calle. “Este eje es un ejemplo de cómo una calle puede convertirse en un nuevo punto de interés comercial, atrayendo marcas que buscan diferenciarse en un entorno urbano más selecto”, añade el asociado de Cushman&Wakefield. La empresa catalana Brownie, por su parte, ha abandonado recientemente su establecimiento en esta calle, para pasar a ocupar un local en el Paseo de la Independencia.

Alejado del centro de Zaragoza, y en plena entrada a la ciudad, se ubica el centro comercial Puerto Venecia, el más grande de España por superficie. Con alrededor de 22 millones de visitantes al año, Puerto Venecia complementa la oferta comercial más tradicional. “La oferta de este centro comercial es muy completa en moda y ocio, además de una gran restauración con una gran área de atracción de todos los pueblos limítrofes de Zaragoza”, explica Martín.

En este centro comercial conviven tanto galerías con todas las principales marcas de moda (de todas las cadenas de Inditex, a Bimba y Lola, pasando por Primark), con una zona exterior en la que operadores como Carrefour o Ikea cuentan con edificios propios a una distancia caminable. 

El centro comercial Puerto Venecia es el más grande de España por superficie, con alrededor de 22 millones de visitantes al año

Zaragoza, centro logístico de gigantes

Más allá de su oferta comercial, la situación estratégica de Zaragoza, a medio camino entre Madrid y Barcelona, también han convertido la ciudad en un hub logístico para las empresas de moda. Inditex ultimó en verano ultimó la compra de un nuevo complejo logístico en la ciudad, el segundo del gigante gallego en la ciudad.

La compañía prevé invertir hasta 680 millones de euros en este proyecto, que le permitirá duplicar su capacidad logística en la zona, gracias a la superficie de 130.500 metros cuadrados. Inditex cuenta ya, además, con otra planta en la Plataforma Logística de Zaragoza (Plaza).

“La ubicación de Zaragoza, en el eje logístico de España, ha favorecido la apertura de grandes superficies como las de Inditex y Amazon, lo que ha consolidado la ciudad como un polo comercial y logístico clave”, continúa do Amador. El gigante estadounidense, de hecho, también cuenta con un centro logístico en la misma ubicación, desde el que distribuye gran parte de sus productos a toda Europa.