El ecommerce reconfigura el tablero de logística y retail de Corea del Sur

Un viaje al paraíso del ecommerce. Corea del Sur es el quinto país del mundo con una mayor tasa de penetración del ecommerce, con unas ventas de 118.000 millones de dólares por el canal online en 2022, según datos recogidos por Icex. Según el informe Omnichannel retail and its impact on Korea real estate de Cbre, en los últimos dos años, el retail y la logística han atravesado una transformación estructural en el país, que ha disparado su dependencia del comercio online, obligando a los operadores a transformar sus modelos de negocio para mantener el ritmo. 

El volumen del ecommerce del país asiático sólo es superado por China, Estados Unidos, Alemania y Reino Unido, y se mantiene por encima de países como India, Francia, Indonesia o Canadá. 

Las ventas online en Corea del Sur seguirán copando más del 25% del total en 2022, ya superados los confinamientos obligados por la pandemia, según Cbre. La consultora prevé que la cifra seguirá al alza en los próximos años, a consecuencia de la alta digitalización de la población surcoreana y la preferencia de las generaciones millennial y Zeta por realizar sus compras por el canal online.

En un país con una población de alrededor de 52 millones de ciudadanos, los “habitantes digitales” conforman cerca del 93% de la población total. Además, hay un total de 47,97 millones de usuarios de smartphones y se espera que este dato siga aumentando hasta alcanzar este año los cincuenta millones de personas con acceso a la tecnología móvil. 

Se espera que en 2023 haya 50 millones de personas con acceso a la tecnología móvil en Corea del Sur

Cbre propone varios modelos de venta física para adaptarse a esta tendencia: aumentar la superficie de los locales y reducir la red de tiendas, centrarse en flagship stores para redirigir las ventas al canal online, abrir más pop up stores y transformar los conceptos de tienda para introducir servicios. 

La consultora pone de ejemplo a grandes operadores de moda como Zara, Nike, Dior y Maison Margiela que han puesto en práctica alguna de estas medidas recientemente. 

En logística, para atender la creciente demanda de las compañías de ecommerce, Cbre calcula que el mercado logístico surcoreano tendrá que incorporar 6,5 millones de metros cuadrados antes de 2025. La consultora señala que a cierre del primer semestre de 2022, el 36% del espacio logístico de grado A en el Gran Seúl estaba ocupado por empresas de comercio electrónico, un registro que triplica el stock logístico del ecommerce respecto 2019. 

Cbre indica que si antes de la pandemia las compañías de ecommerce centraban su operativa en áreas ubicadas al oeste de Seúl, la necesidad de mayor espacio ha llevado a los players a expandirse a otras ubicaciones del Gran Seúl, como las regiones de Gwangju y Hwaseong, o en áreas de la región sur del país, como Icheon y Yongin. 

Además, apunta que estas compañías muestran una clara preferencia por naves con un componente tecnológico avanzado y con altos estándares de sostenibilidad. Por ejemplo, en Incheon, más de la mitad del espacio total de los centros logísticos de Grado A estaba ocupado por empresas de comercio electrónico en el primer semestre de 2022, con importantes inquilinos como Coupang, Market Kurly y SSG, tres de los mayores players del mercado de venta online surcoreano.

La necesidad de mayor espacio ha llevado a los ‘players’ del ecommerce a expandirse a por todas las ubicaciones del Gran Seúl

Ante el esperado crecimiento de la demanda logística en los próximos ejercicios (los players de ecommerce captaron un millón de metros cuadrados logísticos en el primer semestre de 2022), la inversión en el mercado logístico surcoreano ha sido una constante por parte de grandes compañías y fondos especializados. 

Colliers apunta que en 2021 el volumen total de transacciones de activos logísticos en el Área Metropolitana de Seúl registró un nuevo récord de 7.000 billones de wons surcoreanos (KRW), equivalentes a 5.266 millones de euros, y, aunque espera que 2022 no habrá cerrado con las mismas cifras, apunta que la inversión en el mercado se ha mantenido firme, con compañías como Mastern Investment, ADF AM, ESR Kendall Square y GIC entre los principales inversores. 

El auge del ecommerce en Corea del Sur también ha impactado en el mercado de oficinas con la demanda de mejores oficinas por parte de las grandes compañías del segmento. Los players buscan espacios de oficina de grado A en el Central Business District (CBD) de Seúl para atraer y retener talento, y normalmente pagan rentas relativamente más altas en comparación con el promedio del mercado, apunta Cbre.